מדריך למכירת דירה מה חשוב לדעת לפני שמוכרים דירה יד שנייה
עוד לפני שמוצאים קונה וחותמים על חוזה מכר, יש כמה דברים שכדאי לבדוק מראש. המדריך למכירת דירה: מהבדיקות המקדימות, דרך מס שבח, היטל השבחה וחריגות בנייה, ועד לחתימת חוזה המכר, המסירה והעברת הזכויות.
החלטתם למכור דירה? עוד לפני שמוצאים קונה וחותמים על חוזה מכר, יש כמה דברים שכדאי לבדוק מראש.
מכירת דירה היא עסקה משמעותית, ולא מעט מהבעיות שמתעוררות בהמשך הדרך מתחילות דווקא בדברים שלא נבדקו בזמן: רישום הזכויות, משכנתה, מס שבח, היטל השבחה, חריגות בנייה, לוחות זמנים או התחייבויות שניתנו לקונה מוקדם מדי.
המטרה של המדריך הזה היא לעשות לכם סדר בשלבים המרכזיים של מכירת דירה.
01לפני שמפרסמים את הדירה
עוד לפני שמעלים מודעה ומתחילים לקבל טלפונים מקונים פוטנציאליים, כדאי לעשות כמה בדיקות בסיסיות:
- •לבדוק מהו שווי הדירה ומהם המחירים שבהם נמכרו נכסים דומים באזור.
- •להחליט אם יש צורך בתיקונים, צביעה או שיפור הנראות של הדירה לפני הצגתה.
- •אם קיימת משכנתה – לבדוק מהי יתרת הסילוק והאם הכוונה היא לפרוע אותה או לגרור אותה לנכס אחר.
- •אם הדירה מושכרת – לבדוק את הסכם השכירות, מועד סיומו, תקופת האופציה ואפשרות הפינוי.
- •אם אתם מתכננים לרכוש דירה אחרת במקביל – לבחון כבר עכשיו את לוחות הזמנים והתזרים בין שתי העסקאות.
זה גם השלב שבו כדאי לפנות לעורך דין מקרקעין
הרבה מוכרי דירות פונים לעורך דין רק אחרי שהם כבר מצאו קונה וסיכמו איתו על מחיר, מועד מסירה ולעיתים אפילו על לוח תשלומים. בעיניי, זה מאוחר מדי.
עורך דין מקרקעין שמלווה מכירת דירה צריך להיכנס לתמונה עוד לפני שמתחיל המשא ומתן הממשי עם הקונה.
לפני שמתחייבים בעסקת מכירת דירה יד שנייה, חשוב לבדוק בין היתר את מצב הזכויות בנכס, הרישום בטאבו או במרשם אחר, המשכנתה הקיימת, חבות אפשרית במס שבח או בהיטל השבחה, חריגות בנייה ככל שקיימות, מצב השכירות ולוחות הזמנים הנכונים לעסקה.
לכל אחד מהנושאים האלה יכולה להיות השפעה ישירה על חוזה מכר הדירה, על לוח התשלומים, על מועד המסירה וגם על הסכום שיישאר בידיכם בסיום העסקה.
לכן, עוד לפני שאתם נותנים לקונה תשובות סופיות או מתחייבים לתנאים מהותיים, זה הזמן לבצע בדיקה משפטית ראשונית עם עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין ובמכירת דירות.
אם אתם עומדים למכור דירה, אפשר לפנות אליי כבר בשלב הזה. נעבור על נתוני הנכס, נבדוק אילו נושאים צריך לברר או להסדיר מראש ונבנה את העסקה נכון עוד לפני שמתחילים להחליף טיוטות של הסכם המכר.
חשוב: אל תחתמו על זיכרון דברים ואל תתחייבו בכתב מול קונה לפני שקיבלתם ייעוץ משפטי. גם מסמך שנראה ראשוני או לא פורמלי עלול ליצור התחייבות משפטית.
02בדיקת הזכויות בדירה
אחת הבדיקות הראשונות שיש לבצע היא כיצד הזכויות בדירה רשומות. יש לבדוק:
- •נסח טאבו עדכני, ככל שהדירה רשומה בלשכת רישום המקרקעין.
- •אישור זכויות כאשר הדירה רשומה ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת.
- •התאמה בין בעלי הזכויות לבין הרישום בפועל.
- •משכנתאות, עיקולים, הערות אזהרה או מגבלות אחרות הרשומות על הנכס.
- •האם קיימות טעויות או בעיות רישומיות שצריך להסדיר לפני המכירה.
אם מתגלה בעיית רישום, עדיף לטפל בה בשלב מוקדם ולא כאשר כבר נמצא קונה שממתין לחתימה.
דוגמה מהשטח
לקוח שפנה אליי לקראת מכירת הדירה היה בטוח שהכול מסודר. הוא רכש את הדירה לפני שנים, שילם את מלוא התמורה, קיבל את החזקה ומאז התגורר בה כרגיל.
במסגרת הבדיקות לקראת המכירה גילינו דבר שהוא בכלל לא ידע עליו: הליך הרישום של הרכישה שלו מעולם לא הושלם, והזכויות בדירה עדיין לא היו רשומות על שמו.
במשך שנים לא הייתה לו שום סיבה לחשוד שקיימת בעיה. היא התגלתה רק ברגע שבו רצה למכור – בדיוק כשכבר חשוב שהכול יהיה מסודר ושהעסקה תוכל להתקדם בלי עיכובים.
זו אחת הסיבות שאני ממליצה לבצע בדיקה משפטית של הנכס לפני שמתחייבים לקונה. דברים שלא הפריעו במשך שנים יכולים להפוך ברגע המכירה לנקודה שצריך להסדיר, ולעיתים ההסדרה לוקחת זמן.
03מס שבח – בודקים לפני החתימה
מכירת דירה היא אירוע מס, ולכן אחד הדברים החשובים שיש לבדוק מראש הוא האם צפויה חבות במס שבח במכירת דירה. בין היתר יש לבחון:
- •האם קיימת זכאות לפטור ממס שבח.
- •מהו השבח הצפוי בעסקה.
- •אילו הוצאות ניתן להביא בחשבון בחישוב המס.
- •האם למועד המכירה יש משמעות מבחינת הזכאות לפטור או גובה המס.
המטרה היא לדעת מראש מהי התמורה נטו שאתם צפויים לקבל, ולא לגלות רק לאחר חתימת חוזה המכר שקיימת חבות משמעותית שלא נלקחה בחשבון.
04חריגות בנייה והיטל השבחה
חשוב לבדוק גם את המצב התכנוני של הנכס. בין היתר כדאי לברר האם קיימים:
- •חריגות או תוספות בנייה שלא קיבלו היתר.
- •שימושים שאינם תואמים את היתר הבנייה.
- •זכויות בנייה נוספות.
- •אפשרות לחבות בהיטל השבחה.
הנושאים האלה אינם רק עניין תכנוני. הם עשויים להשפיע על האפשרות להשלים את העסקה, על קבלת משכנתה על ידי הקונה ועל קבלת האישורים הנדרשים לצורך העברת הזכויות.
05כמה כסף באמת יישאר לכם מהמכירה?
מחיר הדירה הוא לא בהכרח הסכום שיישאר בידיכם. בעת תכנון מכירת דירה צריך להביא בחשבון הוצאות אפשריות כגון:
- •מס שבח.
- •היטל השבחה.
- •שכר טרחת עורך דין.
- •דמי תיווך.
- •עלויות פירעון או גרירת משכנתה.
- •עלויות הקשורות להסדרת הנכס, ככל שנדרשות.
אם אתם מוכרים דירה ורוכשים אחרת במקביל, חשוב במיוחד לבנות מראש את התזרים ולוודא שלוח התשלומים בעסקה אחת מתאים להתחייבויות בעסקה השנייה.
06מצאתם קונה – מה סוגרים לפני חוזה המכר?
לפני שמתחילים לעבוד על חוזה מכירת דירה, כדאי להגיע להסכמה ברורה לגבי הנושאים המסחריים המרכזיים:
- •מחיר הדירה.
- •גובה התשלום הראשון.
- •לוח התשלומים.
- •מועד מסירת החזקה.
- •אפשרות להקדמת או דחיית המסירה, אם רלוונטי.
- •פריטים ומתקנים שיישארו בדירה.
- •תיקונים שהמוכר התחייב לבצע.
- •מצב השוכרים, אם הדירה מושכרת.
- •התאמת התשלומים לסילוק משכנתה קיימת.
כל הסכמה מהותית בין הצדדים צריכה בסופו של דבר לקבל ביטוי ברור ומדויק בהסכם, ולא להישאר כהבנה בעל פה.
07חתימת חוזה מכירת הדירה
רק לאחר שהבדיקות הושלמו והצדדים הגיעו להסכמות, מגיע שלב חתימת הסכם המכר. במעמד החתימה נחתמים בדרך כלל:
- •חוזה המכר.
- •המסמכים הנדרשים לצורך רישום העסקה.
- •ייפויי כוח ומסמכים נלווים.
- •מסמכים הנדרשים לדיווח למיסוי מקרקעין.
בדרך כלל ישולם במעמד החתימה גם התשלום הראשון על חשבון התמורה. מרגע שנחתם הסכם מכר מדובר בעסקה מחייבת, ולכן חשוב להגיע לשלב הזה כשהתנאים המשפטיים והמסחריים כבר ברורים ומוסכמים.
08מה קורה אחרי חתימת ההסכם?
חתימת החוזה היא לא סוף התהליך. לאחריה מתחיל שלב ביצוע העסקה, שבמהלכו בין היתר:
- •מדווחים על העסקה למיסוי מקרקעין.
- •מתקבלים התשלומים בהתאם ללוח שנקבע בהסכם.
- •מטפלים בסילוק או גרירת המשכנתה של המוכר, ככל שקיימת.
- •מטפלים במסמכים הנדרשים לצורך המשכנתה של הקונה.
- •פועלים לקבלת אישור מס שבח.
- •מזמינים אישור עירייה לצורך העברת הזכויות.
- •מכינים את יתר המסמכים הנדרשים להעברת הדירה על שם הקונה.
חלק מהאישורים האלה עלולים לקחת זמן, ולכן כדאי להתחיל לטפל בהם מוקדם ולא להמתין למועד המסירה.
09לקראת מסירת הדירה
לקראת מועד מסירת החזקה חשוב לוודא שכל התנאים שנקבעו בהסכם מתקיימים. בין היתר:
- •שהתשלום האחרון משולם בהתאם להסכם.
- •שהדירה נמסרת במצב עליו הוסכם.
- •שמבוצעות קריאות מונים.
- •שמסדירים את העברת החשבונות – חשמל, מים, ארנונה, גז וכדומה.
- •שעורכים פרוטוקול מסירה מסודר.
- •שהמסמכים הנדרשים לצורך העברת הזכויות מוכנים.
אם במועד המסירה עדיין חסר אישור הנדרש לרישום הזכויות, ניתן לקבוע מראש בחוזה מנגנון של הפקדת חלק מהתמורה בנאמנות עד לקבלת האישור.
10קיבלתם את הכסף ומסרתם את המפתח – עוד לא לגמרי סיימנו
לאחר קבלת מלוא התמורה ומסירת החזקה בדירה, כדאי לוודא שהעברת הזכויות על שם הקונים אכן הושלמה במרשם הרלוונטי.
בנוסף, מומלץ לשמור את הסכם המכר, אישורי התשלומים, אישורי המס, פרוטוקול המסירה ושאר מסמכי העסקה גם לאחר שהעסקה הסתיימה.
עסקת מכירת דירה מתחילה הרבה לפני חתימת החוזה.
בדיקה מוקדמת של הזכויות, המיסוי, המשכנתה, המצב התכנוני ולוחות הזמנים מאפשרת לזהות בעיות לפני שהן הופכות למכשול, ולבנות את העסקה בצורה שמתאימה למוכרים. אם אתם שוקלים למכור דירה ורוצים להבין איך נכון להתקדם, אפשר לפנות אליי לייעוץ וליווי משפטי במכירת דירה – כבר מהשלב הראשון ועד להשלמת העסקה והעברת הזכויות.
מתמחה בדיני מקרקעין, משפחה, צוואות והגנת הפרטיות.